【2026年最新】つなぎ融資とは？土地先行購入の注意点と費用を実体験で解説

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✍️ この記事は、筆者「直感ママ」が、宅建士「宅建パパ」監修のもと、実際のつなぎ融資体験をもとに書いています。
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【2026年最新】つなぎ融資とは？土地先行購入で絶対に知っておくべき費用と税金の話｜宅建士パパが実体験で解説
1. つなぎ融資とは何か——なぜ必要になるのか
2. 土地先行で動く人ほど、つなぎ融資の理解が大事
3. ネット銀行がつなぎ融資に弱い理由
4. 【実体験】まず金利を見極め、上位から「つなぎ融資できるか」を確認した話
5. つなぎ融資の費用感——見落としがちなコスト
6. 土地購入後に来る「不動産取得税」——実は先に全額払うことになる
7. 住宅ローン控除は土地だけで終わらない
8. つなぎ融資が向いている人・進め方チェックリスト
9. まとめ｜土地先行なら、つなぎ融資は「知っておく」ではなく「理解しておく」べき
- 【まずは住宅ローンとつなぎ融資をまとめて比較しよう】

【2026年最新】つなぎ融資とは？土地先行購入で絶対に知っておくべき費用と税金の話｜宅建士パパが実体験で解説

「いい土地が出たら、先に押さえておきたい」——土地探しをしていると、そう思う場面が必ず出てきます。でも、そこで意外と大きな壁になるのがつなぎ融資です。

「ネット銀行なら金利が低くて良さそう」と思っていたのに、つなぎ融資の段階になると話が一気に変わることがあります。わが家も土地先行で進めたので、まさにこの壁にぶつかりました。

この記事では、つなぎ融資とは何か、なぜネット銀行で詰まりやすいのか、費用感、そして土地購入後に来る不動産取得税や住宅ローン控除の考え方まで、宅建士パパが実体験をもとに整理して解説します。

📖 この記事でわかること

✅ つなぎ融資とは何か・なぜ必要になるのか
✅ ネット銀行がつなぎ融資に弱い理由
✅ つなぎ融資の費用感（利息・手数料・諸費用）
✅ 土地購入後に来る不動産取得税の実額と「先払い」の注意点
✅ 住宅ローン控除で見落としやすいこと
✅ わが家がつなぎ融資で直面した実体験

1. つなぎ融資とは何か——なぜ必要になるのか

直感ママ

土地を先に買うことにしたんだけど、住宅ローンって家が建ってからじゃないと実行できないんだよね？土地代はどうやって払うの？

宅建パパ

そこで登場するのが「つなぎ融資」だよ。住宅ローンは建物完成後に実行されることが多い。でも土地代や着工金、中間金は先に払わないといけない。そのズレを埋める短期ローンがつなぎ融資なんだ。建物完成後に住宅ローンが実行されたら、つなぎ融資は一括返済する仕組みだよ。

注文住宅では、土地の購入、建築会社との契約、着工、中間金、完成という流れの中で、建物引き渡し前にまとまった支払いが発生する場面があります。このギャップを埋めるための資金が、つなぎ融資です。

✅ つなぎ融資が必要になる主なタイミング

✅ 土地を先に購入して後から家を建てる場合
✅ 建築途中に中間金・上棟金などの支払いが発生する場合
✅ 注文住宅で「土地＋建物」を別々に契約する場合

⚠️ 建売住宅・マンションは土地と建物を同時に購入するため、つなぎ融資は基本的に不要です

2. 土地先行で動く人ほど、つなぎ融資の理解が大事

直感ママ

でも、土地って気づいたら他の人に決まっちゃうこともあるんだよね。だから先に押さえたい気持ち、すごくわかる。

宅建パパ

そうなんだ。土地があるかないかで、ハウスメーカーや工務店の反応が変わることもある。土地が決まると、一気に話が具体化して進みやすくなるんだよ。だからこそ、土地先行で動くなら「住宅ローン本体」だけじゃなく、「その前の資金をどうつなぐか」まで見ておく必要があるんだ。

土地探しの進め方や、どんな基準で土地を見極めるべきかは、こちらの記事で詳しく解説しています。

👉 【土地探しで後悔しない方法｜激戦区で勝ち抜く5ステップ】
👉 【「70点の土地なら即決」は本当？後悔しない判断基準】

3. ネット銀行がつなぎ融資に弱い理由

宅建パパ

住宅ローンをネット銀行で組もうと考えている人は要注意だよ。ネット銀行の多くはつなぎ融資に対応していないか、対応していても条件が厳しかったりする。「金利が安いからネット銀行一択！」と決めていると、土地先行購入の段階で詰まってしまうことがあるんだ。

ネット銀行は住宅ローン本体の金利が魅力的なことが多いですが、注文住宅で必要になる土地先行・つなぎ融資・中間金対応のような実務面では、地方銀行や信用金庫のほうが柔軟なことがあります。

⚠️ ネット銀行のつなぎ融資に関する注意点

・多くのネット銀行はつなぎ融資に非対応、または条件が厳しい
・「住宅ローンはネット銀行で決まり」と思っていると、土地先行購入で詰まる可能性がある
・つなぎ融資が必要な場合は、地銀・信用金庫も候補に入れる必要がある

※銀行によって対応状況はかなり異なるため、必ず事前に確認してください

比較項目	ネット銀行	地方銀行・信用金庫
住宅ローン金利	低めの傾向	やや高めのことが多い
つなぎ融資対応	非対応または条件が厳しい場合あり	対応しているケースが多い
土地先行購入	△	◎
担当者との相談	オンライン中心	対面で相談しやすい
地域事情への対応	弱い	地域密着で強い

4. 【実体験】まず金利を見極め、上位から「つなぎ融資できるか」を確認した話

直感ママ

じゃあ、つなぎ融資が心配なら最初から地銀一本に絞ったほうが早くない？

宅建パパ

実はそこ、順番が大事なんだ。最初から選択肢を狭めるんじゃなくて、まずはモゲチェックで、ネット銀行も地銀も含めた「最安金利ランキング」を丸ごと把握する。そのうえで、金利が低い順に「この銀行はつなぎ融資に対応しているか」を上から一つずつ確認していく。この順番なら、金利を犠牲にせず、対応銀行にたどり着けるんだよ。

わが家も実際にこの順番で進めました。モゲチェックの結果で金利が低かった銀行から順に問い合わせていったのですが、上位のネット銀行はやはりつなぎ融資に非対応。結局、その次に金利が良かった地方銀行が、つなぎ融資にも対応していたので、最終的にはそちらで契約しました。

✅ わが家の結論——つなぎ融資がある場合の進め方

✅ Step1：モゲチェックでネット銀行・地銀を含めた金利を一括で把握する
✅ Step2：金利が低い順に「つなぎ融資に対応しているか」を確認する
✅ Step3：対応銀行が見つかった時点で、金利・団信も含めて総合判断する
✅ Step4：非対応でも、次点の銀行との差が小さければそこで決める

ここで一つ、知っておいてほしいことがあります。つなぎ融資に対応していない銀行しか候補にない場合でも、選択肢がなくなるわけではありません。

宅建パパ

つなぎ融資が使えないなら、土地用のローンと建物用の住宅ローンを、それぞれ別の銀行で「2本立て」にする方法もある。ただしこの場合、事務手数料や登記費用がそれぞれの契約で発生するから、単純に2倍近くコストがかかることが多い。それに、後から組む建物側の審査で、土地ローンの返済状況が見られることもある。とはいえ、ネット銀行の金利がすごく低ければ、2本分の手数料を払ってでもトータルで安くなるケースもあるから、一概に「2本立てはダメ」とも言えないんだ。

📌 つなぎ融資に対応していない場合の選択肢

①つなぎ融資対応の銀行に切り替える：手続きは一本化できるが、金利が上位行より高くなることがある
②土地・建物で別々に2本立てにする：事務手数料・登記費用がそれぞれ発生し、総額が増えやすい。ただし金利差が大きければ、トータルで見て2本立ての方が安くなることもある

※どちらが得かは、金利差・手数料・借入期間によって変わるため、必ず両方のパターンで総額を試算して比較しましょう。

5. つなぎ融資の費用感——見落としがちなコスト

直感ママ

つなぎ融資って、費用はどのくらいかかるの？住宅ローンとは別にコストが発生するんだよね？

宅建パパ

そう。つなぎ融資は住宅ローンとは別に、金利や手数料がかかる。だから「土地代だけ払えればOK」ではないんだよ。一般的には年2〜3％前後の金利が目安で、3,000万円を1年前後借りると、利息だけで50万〜100万円前後になることもある。ここを見落とすと、資金計画が崩れやすいよ。

費用項目	目安	備考
つなぎ融資の金利	年2〜3％前後	銀行によって異なる
借入期間	数か月〜1年程度	建物完成までの期間
利息の目安	50万〜100万円前後	借入額・期間で変動
事務手数料	数万円〜	銀行によって異なる

⚠️ 利息だけでなく、手数料・諸費用も忘れずに

事務手数料・印紙代・登記関係費用・司法書士費用なども積み上がると、想定より負担が大きく感じやすいです。つなぎ融資単体ではなく、外構費・家具家電・引っ越し費用まで含めた家づくり全体のキャッシュフローで見ておきましょう。

6. 土地購入後に来る「不動産取得税」——実は先に全額払うことになる

直感ママ

土地って、買ったときの代金だけ考えがちだけど、後から来るお金もあるんだよね？

宅建パパ

そうなんだ。しかも、土地先行の人が特に見落としやすいポイントがある。不動産取得税には、住宅用地の軽減措置があるんだけど、これは「建物が建って初めて適用される」仕組みなんだ。つまり、土地だけ先に買った場合、土地の登記後4〜6ヶ月前後のタイミングで、軽減措置なしの全額を一旦払わなきゃいけないんだよ。わが家の場合は、そこで約21万円を先払いすることになった。その後、建物の建築登記が終わったタイミングで軽減措置が適用されて、約10万円が還付されたよ。

⚠️ 不動産取得税で注意したいこと

・住宅用地の軽減措置は「建物が建って初めて」適用される
・土地を先行して買うと、登記後4〜6ヶ月前後で軽減なしの全額を一旦納付することになる
・わが家の場合、先払い額は約21万円、建物登記後の還付額は約10万円だった
・タイミングが土地購入直後に来るため、資金計画に組み込んでおかないと不意打ちになりやすい

※税額・軽減の有無・還付額は個別の状況によって異なります。詳しくは自治体や税理士にご確認ください。

「土地を買ったら、いずれ税金の還付がある」という認識だけだと、先に全額を払う場面で資金繰りに慌てることになります。先払い分をあらかじめ資金計画に入れておくことが、土地先行組には欠かせません。

7. 住宅ローン控除は土地だけで終わらない

土地先行で購入すると、「土地だけ先に買った場合、住宅ローン控除はどうなるの？」と不安になる方も多いと思います。ここは最終的に建物の完成・入居まで含めて考える必要があります。土地だけで話が終わるわけではなく、建物と一体で見ていく視点が大事です。細かな適用条件は個別事情で変わるため、金融機関や税務面も含めて確認しながら進めるのが安心です。

8. つなぎ融資が向いている人・進め方チェックリスト

✅ つなぎ融資が向いている人

・いい土地があれば先に確保したい人
・注文住宅で土地と建物のタイミングがずれる人
・地銀や信用金庫も含めて柔軟に検討できる人
・諸費用や税金まで含めて資金計画を組める人

📌 つなぎ融資で失敗しにくくする進め方

① モゲチェックなどで、ネット銀行・地銀含めた金利を一括で把握する
② 金利が低い順に「つなぎ融資対応」を確認する
③ 非対応なら、切り替えと2本立て、両方のパターンで総額を試算する
④ 不動産取得税の「先払い」分も資金計画に組み込んでおく
⑤ 住宅ローン本体との流れをセットで確認する

9. まとめ｜土地先行なら、つなぎ融資は「知っておく」ではなく「理解しておく」べき

✅ この記事の結論

✅ つなぎ融資は土地先行で進める人にとって重要なテーマ
✅ 金利が低い順に「つなぎ融資対応」を確認するのが効率的
✅ 非対応でも、切り替え・2本立てのどちらが得か試算すれば道は残る
✅ 不動産取得税は「先払い→あとで還付」の順番になるため要注意

土地先行で後悔しないためにも、早い段階で資金の橋渡し部分まで確認しておくのがおすすめです。あわせて、家の構造（木造か鉄骨か）の方向性も、この時期から考え始めておくと後の資料請求がスムーズです。

【まずは住宅ローンとつなぎ融資をまとめて比較しよう】

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※記事内の体験談・金額は筆者の実体験に基づくものです。つなぎ融資の条件・費用、不動産取得税の額・軽減措置・還付額、住宅ローン控除の適用は、金融機関・自治体・個人の状況によって異なります。最終的な判断はご自身でお願いいたします。