【2026年最新】住宅ローンは変動と固定どっち？変動派パパの結論を実体験で解説

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✍️ この記事は、筆者「直感ママ」が、宅建士「宅建パパ」監修のもと、実際の住宅ローン経験をもとに書いています。
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【2026年最新】住宅ローンは変動と固定どっち？宅建士パパが変動を選んだ理由を実体験で解説
10. まとめ——安心感だけで決めない、後悔ゼロの選択

【2026年最新】住宅ローンは変動と固定どっち？宅建士パパが変動を選んだ理由を実体験で解説

住宅ローンを考え始めると、誰もが最初にぶつかる大難問が「変動金利と固定金利、結局どっちがいいの？」という問題です。ネットを見ると「絶対に変動がお得」「いや、これからは金利が上がるから固定が安心」と真逆の意見が飛び交っていて、頭が痛くなりますよね。わが家も血がにじむほど悩みました。そして最終的に、宅建士パパが選んだのは変動金利です。この記事では、変動と固定の本当の違いから「5年・125%ルール」の未払利息の罠、そしてわが家の生々しい金利上昇の実体験まで、本物の比較検討に使える知識をぜ〜んぶ解説します！

📖 この記事でわかること

✅ 変動金利と固定金利の4つのスペック実態
✅ 宅建士パパがリスクを承知で「変動金利」を選んだ本当の理由
✅ 知らないと大損する「5年ルール・125％ルール」の仕組みと落とし穴
✅ 【実体験】0.4％台で借りてから、まもなく0.9％が見えてきたわが家の現在進行形
✅ 私たちが感じた「一番の推し比較ルート」
✅ 変動が向いている人・固定が向いている人の明確な判断基準

📌 銀行選びの基準や団信の手数料など、住宅ローンの全体像から整理したい方は、まずこちらのハブ記事から読むのがおすすめです。
→ 【2026年最新】住宅ローン比較で後悔しない方法｜地銀・ネット銀行・団信・返済期間の選び方

1. まず基本スペックをチェック！

変動金利と固定金利の決定的な違いを、家計に与える影響とあわせて一覧表に整理しました。

比較項目	変動金利	固定金利（全期間固定）
借入時の金利水準	圧倒的に低い（0.3%〜0.5%前後が中心）	高め（1.5%〜2.0%超が中心）
将来の金利変動	市場の動向に応じて半年ごとに見直される	完済まで一歩も変わらない
毎月の返済コスト	初期負担を極限まで抑えやすい	最初から最後まで支払額が重くなりやすい
未払利息リスク	激しい上昇時には発生する可能性あり	リスクは100%ゼロ
家計の設計思想	浮いたお金を貯蓄や運用に回して余白を作る	毎月の住居費を確定させてガチガチに守る

⚠️ 金利比較についての注意：上記の金利帯は2026年現在の一般的な目安です。実際の適用金利は金融機関の審査や、セットで加入する団信の特約プランによって異なります。必ず最新の説明書を個別にご確認ください。

2. 変動金利と固定金利の違い——本当の選び方

直感ママ

変動と固定って、結局は「金利が途中で上がるか上がらないか」っていう、未来の金利予想ゲームで勝つほうを選べばいいの？

宅建パパ

未来の金利を完璧に当てられるプロなんてこの世にいない。だからこれは金利予想ゲームじゃないんだよ。一番大切なのは「毎月の負担感」「子どもの教育費」「日々の生活費」まで含めた、自分たちの家計全体のキャパシティ（余白）をどっちでコントロールするか、という現実的なライフプランの話なんだ。

35年や40年という超長期の住宅ローンにおいて、金利差がもたらす総コストの差は数百万円単位になります。目先の「安心感」の対価として、最初から重い固定金利を背負うべきかどうかが、最初の比較の分岐点になります。

3. 宅建士パパが変動金利を選んだ本当の理由

わが家が家づくりを進める中で、固定金利ではなくあえてリスクのある変動金利をチョイスしたのには、宅建士としてのシビアな家計計算の裏付けがありました。

宅建パパ

例えば5,000万円を35年で借りる時、固定金利（1.8%）だと毎月の返済は約16万円。でも変動金利（0.4%）なら毎月約12.8万円で済む。その差額は毎月約3.2万円、年間で約38万円。この浮いた大金を最初から銀行に保険料として貢ぐくらいなら、変動にして手元に貯金として残し、子どもの習い事や、いざという時の金利上昇時の繰上返済資金として自分たちでコントロールした方が圧倒的に合理的だと判断したんだよ。

✅ 変動金利を選んだ最大のメリット

・固定金利との差額分で、日々の生活や教育費に圧倒的な「余白」を生み出せる
・毎月浮いたお金を「金利上昇対策貯金」として手元にプールしておける
・最初から高い固定費を確定させて家計を圧迫するリスクを回避できる

4. 変動金利でよくある誤解——上がったら、すぐ返済額が跳ねるわけではない

「変動は金利が上がった翌月から急に支払いがドカンと増えるから怖い」というイメージを持たれがちですが、日本の多くの金融機関（主要な地方銀行や大手銀行）の変動金利（元利均等返済）には、家計を守るための強力な防波堤ルールが備わっています。

直感ママ

ニュースで金利上昇って騒がれるたびに、来月の引き落とし額が2万も3万も増えるんじゃないかってヒヤヒヤしちゃうんだけど、そうじゃないの？

宅建パパ

それが「5年ルール」と「125％ルール」の防波堤。これがあるから、仮に世界的な大恐慌レベルで急激に金利が上がっても、毎月の口座からの引き落とし額は5年間ビタ一文変わらないし、5年後の見直しでも前の返済額の1.25倍が限界の上限になる。ただし、これは単に支払いを『先送り』して家計のパンクを防いでいるだけで、借金が免除されているわけではない、という裏の落とし穴を知っておくのが最重要なんだよ。

5. 「5年ルール」「125％ルール」の仕組みと未払利息の罠

この2つのルールは、毎月の支払額を一定にキープしてくれる心強い味方ですが、理解を誤ると完済間際に地獄を見る「最大のトラップ」に変貌します。

📌 5年ルール・125％ルールの本当の仕組み

・5年ルール：金利の数値自体は半年ごとに変動するが、毎月の返済額（引き落とし額）は5年間完全に固定され、5年に一度再計算されます。
・125%ルール：5年後の再計算で返済額が増額される場合でも、新しい毎月の支払額はこれまでの金額の「1.25倍」までが上限となります（例：月10万円なら最大でも月12.5万円まで）。

🚨 元金が減らない？！恐ろしい「未払利息」の正体

引き落とし額が据え置かれていても、銀行の裏側での利息計算には「新しい高い金利」が冷酷に適用され続けます。金利が急激に跳ね上がると、**「毎月の返済額のすべてが利息の支払いに消え、元金が1円も減らない」**、あるいは**「毎月の返済額を利息の額が上回り、払いきれなかった利息が借金として裏で積み上がっていく（未払利息）」**という怪現象が発生します。この未払利息は、最終回の返済時に銀行から一括請求されるため、月々の見た目の金額だけで安心するのは絶対に禁物です。

⚠️ 【重要】一部のネット銀行にはこのルールがありません！
ソニー銀行やSBI新生銀行など、一部のネット銀行の変動金利には「5年・125%ルール」が最初から存在しない商品があります。この場合、金利が上がると翌月からダイレクトに返済額が増える（未払利息は発生しない）ため、どちらの仕様が自分たちの家計の耐性に合っているかを100%比較しておく必要があります。

6. 【実体験】0.4％台で借りて、まもなく0.9％が見えてきたわが家の実態

ここで、現在進行形で変動金利を返済しているわが家のリアルな金利の推移と、家計の現場の声を正直にお話しします。

直感ママ

わが家が組んだときって「超・低金利時代」の真っ只中だったから、変動金利が0.4%台でめちゃくちゃ安かったんだよね。でもそこから世の中が動いて、気づいたら0.65%前後に上がって、最近の通知ではついにまもなく0.9%台に届きそうな気配を見せてる……！正直、数字を見るたびに「本当に上がっていくんだな」って心臓がちょっとドキッとします(笑)。

宅建パパ

確かに金利は上がっている。ただ、冷静に計算してみてほしい。0.4%から0.9%近くまで0.5%ほど上昇したけれど、毎月固定金利を選んだ場合の高い返済額（1.8%など）に比べれば、我が家の変動金利は依然として圧倒的に安いアドバンテージを保っているんだよ。これまでに「固定金利を選ばなかったことで手元に残せた累計の貯金額」の貯金バッファが数百万円以上あるから、この程度の上昇ならいつでも一括で一部繰上返済して元金を削れる。慌てる必要は1ミリもないんだ。

7. 金利だけではなく、物価高や家計全体で考えたい

住宅ローンの金利上昇ニュースばかりに目を奪われがちですが、生活の現場において本当にシビアに家計を圧迫してくるのは、金利よりも電気代や食費、日用品などの「深刻な物価高」のほうです。

💡 LCC（ライフサイクルコスト）で考える金利選びの結論

物価が上がり、教育費も増えていくこれからの時代だからこそ、住宅ローンの月々返済額は「最初から高く固定して家計の逃げ道をなくす（固定金利）」より、「初期の固定費を最大限に低く抑えて家計に現金の余白を持たせる（変動金利）」ほうが、急な物価高の波にも柔軟に対応しやすい、というのがプロとしての結論です。

8. 変動金利が向いている人・固定金利が向いている人

自分たちの価値観や経済状況に照らし合わせて、どちらのタイプを比較のメインに据えるべきかの明確な判断材料をまとめました。

✅ 変動金利が向いている人

毎月の返済額を極限まで抑えて、日々の生活や教育費に現金のゆとりを最優先したい人
金利が上がった時に、手元の貯蓄から一部繰上返済などで対応できるバッファを作れる人
「5年ルール・125%ルール」や「未払利息」の仕組みを正しく理解し、コントロールできる人
共働き（ペアローンや収入合算）で、将来的に収入アップや柔軟な返済計画が見込める人

❌ 固定金利が向いている人

金利の上昇ニュースを見るだけで夜も眠れなくなるほど強い不安やストレスを感じる人
毎月の返済額を1円単位まで完全に確定させて、絶対に変わらない安心な資金計画を引きたい人
手元にまとまった貯蓄を作るのが苦手で、金利上昇時に一括返済などの対応が難しい人

9. 私たちが感じた「一番の推し比較ルート」

変動と固定のどちらを選ぶにしても、最もやってはいけないNG行動は「自分は変動だけ」「絶対固定だけ」と最初から視野を狭めて1択にしてしまうことです。おすすめの比較ルートは、**スマホで無料診断できる「モゲチェック」を使い、自分の年収や属性における『変動金利の最安銀行』と『固定金利の最安銀行』を横並びで同時に一括判定させる**ことです。実際のリアルな数字を突き合わせて比較することで、自分たちに合う最適解が面白いほど見えてきます。

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10. まとめ——安心感だけで決めない、後悔ゼロの選択

✅ 変動vs固定選び方の本質まとめ

✅ 金利タイプ選びは「予想ゲーム」ではない！自分たちの家計の余白をどこに置くかの話
✅ 固定金利は安心な反面、初期の返済コストが重く、他の物価高の波に対応しにくくなるリスクあり
✅ 変動金利は初期費用を最大限抑えられ、浮いた現金を「金利上昇対策」として手元にプールできる
✅ 「5年・125%ルール」は引き落とし額の急増を防ぐ防波堤だが、裏で「未払利息」が貯まる罠に注意
✅ ルールの有無は銀行ごとに決定的に違う！必ず契約前に商品スペックを横並びで比較すること
✅ 焦って1社に決め打つ前に、最新のモゲチェック一括診断で自分だけの基準相場を手に入れよう