【2026年最新】住宅ローンは変動と固定どっち？変動派パパの結論を実体験で解説

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✍️ この記事は、筆者「直感ママ」が、宅建士「宅建パパ」監修のもと、実際の住宅ローン審査の経験をもとに書いています。
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【2026年最新】住宅ローン審査に通る人・通らない人の決定的な違いと本審査前の身辺整理チェックリスト完全版
1. 銀行が住宅ローン審査で本当に見ているポイント
2. 「まさか自分が？」意外な理由で落ちる人の典型パターン
3. 【実体験】解約したはずのカードローンが、本審査で「残っている」と言われた話
4. 審査に通りやすい人・通りにくい人の違い
5. 本審査前に必ずやるべき「身辺整理」完全チェックリスト
6. 1行落ちても終わりじゃない——「多めに申し込む」という考え方
7. それでも落ちてしまった場合の対処法
8. 審査対策と土地探しは、同時に進めよう
9. まとめ｜審査は「年収」よりも「整理」と「多めの申し込み」で差がつく

【2026年最新】住宅ローン審査に通る人・通らない人の決定的な違いと本審査前の身辺整理チェックリスト完全版

「年収もそこそこあるし、ちゃんと働いているし、審査なんて大丈夫でしょ」——最初はそう思いがちです。でも宅建パパに言われたのは、「審査は年収だけでは決まらない」ということでした。

実際、住宅ローン審査で落ちる理由は、年収不足だけではありません。使っていないクレジットカードのキャッシング枠、スマホや家電の分割払い、リボ払い、転職のタイミング、信用情報の状態など、思っている以上に細かく見られます。

この記事では、住宅ローン審査に通るための実務に絞って、落ちやすい人の特徴、本審査前にやるべき身辺整理、そして「1行落ちても終わりじゃない」という考え方まで、わが家の実体験も交えてまとめます。

📖 この記事でわかること

✅ 銀行が住宅ローン審査で見ているポイント
✅ 「まさか自分が？」となりやすい落ちる理由
✅ カードローン解約後も記録が残る「落とし穴」
✅ 審査に通りやすい人・通りにくい人の違い
✅ 本審査前にやるべき身辺整理チェックリスト
✅ 「多めに申し込む」ことの重要性

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📌 住宅ローンの全体像から知りたい方は、まずこちらの比較ハブ記事から読むと流れがつかみやすいです。
→ 【2026年最新】住宅ローン比較で後悔しない方法｜地銀・ネット銀行・団信・返済期間の選び方

1. 銀行が住宅ローン審査で本当に見ているポイント

直感ママ

正直、年収さえ足りてれば審査なんて通るものだと思ってた…。

宅建パパ

そこが一番の誤解なんだ。金融機関は、単純に「年収が高いから通す」「低いから落とす」じゃなくて、返済が継続できるかどうかを総合的に見ているよ。

主に見られやすいポイントは次の通りです。

📌 審査で見られやすいポイント

・年収と収入の安定性
・勤続年数
・返済負担率
・他の借入状況
・信用情報
・健康状態（団信加入可否）
・購入物件の担保評価
・完済時年齢

つまり、審査は「年収の勝負」ではなく、家計・信用・健康・借入の整理ができているかの勝負です。なお、以下で紹介する審査基準や傾向は、あくまで一般的に言われている内容であり、実際の判断基準は金融機関ごとに大きく異なります。断定的な情報ではなく、あくまで傾向として参考にしてください。

2. 「まさか自分が？」意外な理由で落ちる人の典型パターン

⚠️ ① 使っていないクレジットカードのキャッシング枠
「使っていないから問題ない」と思いがちですが、キャッシング枠は“いつでも借りられる状態”として見られることがあります。枚数が多い人ほど要注意です。

⚠️ ② スマホ・家電の分割払い
毎月数千円でも、銀行から見ると立派な借入です。借入余力がギリギリの人ほど影響が出やすいです。

⚠️ ③ リボ払い・カードローン
これは特に印象が悪くなりやすい項目です。金額そのものだけでなく、お金の管理の仕方まで見られます。

⚠️ ④ 事前審査と本審査の間の転職
事前審査に通っても、本審査の前に転職すると条件が変わってしまいます。住宅ローンの本審査が終わるまでは、転職や大きな借入は避けたいところです。

⚠️ ⑤ クレジットヒストリーが薄すぎる
クレジットカードをほとんど使ったことがない人は、「問題がない人」ではなく、判断材料が少ない人として見られることがあります。

3. 【実体験】解約したはずのカードローンが、本審査で「残っている」と言われた話

宅建パパ

実はパパも、これで一度ヒヤッとしたことがあるんだ。昔なんとなく作ったカードローンを、住宅ローンの準備のために解約したんだけど、それから約3ヶ月後の本審査で、銀行から「カードローンの契約が残っていますね」って指摘されたんだよ。

直感ママ

え、ちゃんと解約したのに？

宅建パパ

解約はしてたよ。でも、信用情報機関に登録されている記録って、解約してもすぐには消えないんだ。数ヶ月から、場合によっては年単位で記録が残ることがある。だから、審査する銀行側からすると「契約中」のように見えてしまうことがあるんだよ。結局、契約していたカード会社に連絡して「解約証明書」を発行してもらって、それを銀行に提出することになった。ただの証明書1枚のためだけに、電話して郵送してもらって……って、地味に手間だったよ。

⚠️ カードローン・キャッシング枠で気をつけたいこと

・解約しても、信用情報の記録はすぐには消えない（数ヶ月〜年単位で残ることがある）
・本審査のタイミングで「契約中」に見え、確認や証明書提出を求められることがある
・解約した場合は、念のため「解約証明書」を発行してもらい、手元に残しておく
・そもそも、使う予定のないカードローンやキャッシング枠は「作らない」に越したことはない

※信用情報の登録期間や取り扱いは信用情報機関・契約内容によって異なります。

「解約したから大丈夫」と思い込まず、本審査の前に解約証明書を用意しておくくらいの心構えでいると、余計な手間を防げます。

4. 審査に通りやすい人・通りにくい人の違い

✅ 審査に通りやすい人の特徴

・勤続年数が安定している
・返済負担率に無理がない
・キャッシング枠やリボ払いを整理できている
・スマホや家電の分割払いが少ない、または完済している
・過去の支払い遅延がない
・団信加入に大きな不安がない

⚠️ 審査に通りにくい人の特徴

・転職直後で勤続年数が短い
・他の借入が多い
・使っていないカードの枠が多い
・リボ払いやカードローンが残っている（解約済みでも記録が残っていることがある）
・短期間に複数の銀行へ申し込みをしている
・健康状態や団信告知に不安がある

ここで大事なのは、「自分はダメかも」と思って止まることではなく、直せる項目を先に整理することです。なお、これらの傾向はあくまで一般論であり、実際の可否は銀行ごとの審査基準によって変わります。

5. 本審査前に必ずやるべき「身辺整理」完全チェックリスト

宅建パパ

本審査の直前になって慌てても、信用情報や借入状況はすぐには反映されないことがあるよ。だからこそ、なるべく早めの整理が大切なんだ。土地探しを始めるタイミングと同時に、このチェックリストを一通り確認しておくと安心だよ。

📋 クレジットカード関連
・使っていないクレジットカードを見直した
・不要なキャッシング枠を減らした
・ショッピング利用残高をできるだけ減らした
・直近の支払い遅延がないことを確認した

📋 分割払い・ローン関連
・スマホ本体の分割払い残高を確認した
・家電・家具の分割払いを確認した
・自動車ローンや教育ローンなど、他の借入を整理した
・リボ払いやカードローンをできるだけ減らした・解約した
・解約したカードローンがあれば「解約証明書」を発行してもらった

📋 信用情報関連
・必要に応じて自分の信用情報を確認した
・短期間で複数の銀行へ申し込みすぎていない

📋 職業・収入関連
・本審査完了までは転職しない前提で進める
・副業収入がある場合は申告方法を整理する

📋 最終確認
・比較候補の銀行を把握した
・返済負担率が無理のない範囲か確認した
・団信加入に不安がある場合は早めに比較を始めた

6. 1行落ちても終わりじゃない——「多めに申し込む」という考え方

直感ママ

もし1つの銀行で希望額を借りられなかったら、それで詰みってこと？

宅建パパ

全然そんなことないよ。銀行によって審査の判断基準は違うから、A銀行では5,000万円の希望に対して「4,000万円までなら」という結果でも、B銀行では希望通り5,000万円通ることは普通にある。だから、審査は複数の銀行に申し込んでおくのが基本なんだ。

宅建パパ

それと、これは審査額そのものの考え方なんだけど、土地と建物、合わせて「予算ぴったり」で申し込むのは実はリスクがある。家づくりって、進めていくうちに予算オーバーするのがほぼ当たり前なんだ。例えば予算5,000万円のところ、本審査を5,500万円で通しておけば、あとから「このオプションだけはどうしても削れない」となった500万円分にも対応できる。でも5,000万円しか通していないと、その500万円分——部屋を小さくする、カーポートを諦める、みたいな妥協を、理想の家からどんどん遠ざかる形でせざるを得なくなるんだよ。

宅建パパ

実際、わが家も最終的には最初の想定予算より500万円オーバーしたよ。地盤改良や外構、当初想定していなかった部分の費用が積み重なった結果だね。事前に少し多めで審査を通していたから、慌てずに対応できたよ。

✅ 審査額を考えるときのポイント

・銀行によって審査結果（借入可能額）は異なる。1行の結果がすべてではない
・複数の銀行に申し込み、それぞれの審査額を比較するのが基本
・土地・建物合わせて「予算ぴったり」ではなく、やや多めの金額で審査を通しておく
・家づくりは進めるうちに予算オーバーしやすいため、余白があると理想を諦めずに済む
・借りられる額＝借りる額ではない。あくまで「選択肢」を広げるための考え方

※実際にどこまで多めに申し込むべきかは、返済負担率や家計状況によって異なります。無理のない範囲で検討してください。

7. それでも落ちてしまった場合の対処法

もし審査に落ちても、そこで終わりではありません。大切なのは、原因をぼんやりさせたまま次へ進まないことです。

考えられる原因	見直し方
信用情報に不安がある	延滞履歴や借入状況を確認し、時間を置く・整理する（解約済みでも記録が残っていないか要確認）
返済負担率が高い	借入額を減らす、頭金を増やす、返済期間を再検討する
勤続年数が短い	転職後の年数が積み上がるのを待つ
健康状態に不安がある	団信条件の違いを比較し、必要に応じて別の選択肢を検討する
銀行選びが合っていない	比較サービスを使って候補銀行を見直す

審査で大切なのは、感覚で不安になることではなく、落ちる要素を一つずつ減らしていくことです。

8. 審査対策と土地探しは、同時に進めよう

直感ママ

チェックリスト、けっこうやることあるね…。土地探しはこれが終わってから始めたほうがいいのかな？

宅建パパ

いや、同時に進めて大丈夫だよ。むしろ身辺整理をしながら事前審査を進めておくと、土地探しで動けるタイミングを逃さない。土地が先に決まりそうなら、つなぎ融資の理解も忘れずに。

👉 【土地探しで後悔しない方法】激戦区で勝ち抜く5ステップ
👉 【「70点の土地なら即決」は本当？】後悔しない土地選びの判断基準
👉 【つなぎ融資とは】土地先行購入で絶対に知っておくべき費用と税金の話

9. まとめ｜審査は「年収」よりも「整理」と「多めの申し込み」で差がつく

✅ 住宅ローン審査で大事なこと

・審査は年収だけでは決まらない
・使っていない借入枠や分割払いも見直し対象
・解約済みのカードローンでも、記録が残り証明書が必要になることがある
・本審査前の転職や新たな借入は避ける
・1行の結果がすべてではなく、銀行によって借入可能額は異なる
・予算ぴったりではなく、やや多めに審査を通しておくと理想の家に近づきやすい

住宅ローン審査は、ただ祈るものではなく、通りやすい状態を自分で整えていくものです。だからこそ、焦って申し込む前に、借入、信用情報、返済負担、健康状態を一つずつ整理することが重要です。

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※記事内の審査基準・傾向は一般的に言われている内容をもとにした参考情報であり、実際の審査基準は金融機関ごとに異なります。体験談は筆者・宅建パパ個人の実体験に基づくものであり、結果を保証するものではありません。ローン審査結果は年収、勤務先、借入状況、信用情報、健康状態、金融機関ごとの審査基準によって異なります。最終的な判断はご自身でお願いいたします。